Дякую за звернення!
Я зв'яжусь з Вами у найкоротший час.
Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності
У разі порушення боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки. Таке право у іпотекодержателя виникає також у разі порушення іпотекодавцем умов іпотечного договору, в тому числі щодо збереження предмету іпотеки чи його страхування. В такому випадку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Способи звернення стягнення на предмет іпотеки:
Питання звернення стягнення на предмет іпотеки сторони іпотечного договору можуть вирішити шляхом позасудового врегулювання на підставі відповідного іпотечного застереження в договорі іпотеки або на підставі окремо укладеного договору, який підлягає нотаріальному посвідченню.
Як правило, окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладається, а в самому іпотечному договорі відображають відповідне іпотечне застереження, в якому зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Таким чином, приймаючи рішення щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, шляхом набуття права власності, для початку необхідно проаналізувати умови іпотечного договору на предмет наявності в ньому відповідного іпотечного застереження, наявності підстав для звернення стягнення та порядку повідомлення іпотекодавця про порушення зобов'язань.
Так, мали місце випадки зазначення в іпотечному договорі іпотечного застереження, яким передбачалося право звернути стягнення в позасудовому порядку на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який має бути укладений між сторонами, у зв'язку з чим прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 554/14813/15-ц).
При цьому, реєстратор зобов'язаний перевірити наявність в договорі іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 24.04.2019 у справі № 638/20000/16-ц).
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2017 № 1127 (далі – Порядок) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Протягом дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яким є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, також подається заява, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України "Про нотаріат", крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід'ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця.
Особливу увагу слід звертати на порядок повідомлення іпотекодавця про порушення основного зобов'язання та/або іпотечного договору.
Стаття 35 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі вказується стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у строк, що не може бути меншим за 30 днів, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
В свою чергу умовами іпотечного договору може бути передбачений інший порядок повідомлення іпотекодавця про порушення зобов'язань, особливо це стосується строку, який надається іпотекодавцю для усунення порушення.
Правові позиції Верховного Суду щодо надсилання повідомлень іпотекодавцю:
Варто зазначити, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом перереєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі статті 37 Закону України "Про іпотеку" кредитор повинен провести оцінку предмету іпотеки на момент звернення стягнення.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20.03.2019 року № 306/2053/16-ц вказала, що так як у відповідності до положень статті 37 Закону України "Про іпотеку" після звернення стягнення кредитор повинен повернути Іпотекодавцю 90 % від суми перевищення вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених вимог, то визначення вартості предмету іпотеки станом на дату звернення стягнення є істотною передумовою перереєстрації права власності. Таким чином, колегія суддів прийшла до висновку, що кредитор при реалізації статті 37 Закону України "Про іпотеку" повинен провести ще й оцінку предмету іпотеки з метою визначення суми, яка буде зарахована в рахунок погашення заборгованості, а яка повинна бути повернута Іпотекодавцю.
Аналогічні висновки викладені в Постановах Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 19.06.2019 у справі № 917/2101/17 та від 15.01.2020 у справі № 209/2599/17.
Також, при зверненні стягнення на предмет іпотеки у вказаний спосіб, нотаріус повинна перевірити правильність розрахунку розміру заборгованості, встановити відповідність вартості предмета іпотеки заявленим вимогам, факт направлення та вручення вимог та перевірити факт виконання відповідних умов правочину.
Постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 11.09.2019 у справі № 755/7423/17 вказує на те, що на нотаріуса як на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Перевіряючи дотримання правил вчинення реєстраційних дій нотаріусом у спірних правовідносинах, Верховний Суд констатує, що при перевірці належності наданих під час реєстрації права власності за іпотекодержателем на предмет іпотеки нотаріусом не перевірено, чи належним чином реалізовано банком обов`язок, передбачений статтею 35 Закону України «Про іпотеку», щодо направлення вимоги, не з`ясувавши, чи вручена така вимога Іпотекодавцю. Нотаріус зобов`язана була також перевірити дійсність заявленої вимоги на момент такого звернення, правильність розрахунку розміру заборгованості, встановити відповідність вартості предмета іпотеки заявленим вимогам.
Судами не перевірено, чи належним чином виконала свій обов`язок нотаріус по встановленню відповідності заявлених вимог і поданих документів положенням чинного законодавства при здійсненні державної реєстрації права власності на іпотечне майно.
На момент звернення стягнення на предмет іпотеки згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом прийняття предмета іпотеки у власність не було визначено розміру вимог Банку на момент переходу права власності, оскільки із наявних у матеріалах справи доказів неможливо встановити вартість предмета іпотеки та заборгованість, що погашається за рахунок вартості предмета іпотеки (Постанова Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 28.02.2018 у справі № 916/3249/16; постанова Великої Палати Верховного суду від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц).
Підсумовуючи вищевикладене, для звернення стягнення в позасудовому порядку шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, необхідно надати:
Варто зазначити, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов'язання:
боржником - фізичною особою є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя;
боржником - юридичною особою або фізичною особою - підприємцем є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов'язанням за іпотекодержателем (ст. 36 Закону України «Про іпотеку»).